Qu’est-ce qu’une étude préliminaire de site de phase 1?

Le processus suit les normes établies de l’industrie et vise à déceler la présence, potentielle ou confirmée, de substances dangereuses et de produits pétroliers comme l’indique le Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act (CERCLA) des États-Unis, aussi connu sous le nom de « Superfund ». En respectant les pratiques exemplaires, l’évaluation favorise une prise de décision éclairée et une gestion responsable des risques environnementaux.

L’EES Phase 1 doit :

• déterminer la source de la contamination et les types de contaminants possiblement présents;
• préciser les emplacements possiblement contaminés;
• identifier les gens, la faune ou les écosystèmes possiblement exposés à la contamination;
• déterminer les éléments contaminés dans l’environnement, comme le sol, les sédiments, les eaux souterraines, les eaux de surface ou l’air (intérieur et extérieur).

L’EES permet à la personne qui l’a demandée de respecter l’une des mesures de protection de la responsabilité du propriétaire de terrain stipulées par le CERCLA. Elle permet habituellement de déterminer les problèmes environnementaux pour les acheteurs potentiels. Peu importe la situation, ou presque, si un établissement de crédit participe à la transaction, une EES Phase 1 est exigée et doit être demandée tôt dans le processus.

Les EES Phase 1 dépendent des données de plusieurs sources variées pour obtenir une idée générale initiale d’un site. Ces sources se situent notamment dans les observations effectuées à la surface ou en dessous, l’information des bases de données et les commentaires des parties prenantes. Les dossiers historiques sont particulièrement précieux, car ils fournissent du contexte qui permet de cerner des enjeux potentiels. Savoir où trouver de l’information fiable (et comment l’interpréter) est essentiel à la réussite de l’EES Phase 1.

Celle-ci repose sur la connaissance de l’état actuel et passé du site. Ce fait est aussi valide pour les caractéristiques physiques et les dossiers des utilisations précédentes et des préoccupations environnementales.

Pour le contexte physique, une carte topographique du United States Geological Survey peut donner de l’information au sujet des caractéristiques géologiques, hydrogéologiques, hydrologiques ou topographiques d’un site. Il est alors possible d’extraire l’information pour déterminer la probabilité de contamination vers la propriété d’intérêt ou en provenance de celle-ci.

En ce qui a trait aux sources de bases de données, il existe des dossiers environnementaux standards du fédéral, de l’État et des tribus qui comportent une série de bases de données publiées au sujet d’un grand nombre de préoccupations environnementales courantes liées à une propriété, comme la présence de réservoirs de stockage souterrains, les déversements précédents, l’application d’une réglementation, la production de matières résiduelles, etc.

L’examen de photos aériennes permet de déterminer l’aménagement et les activités dans les secteurs englobant et entourant la propriété. D’autres ressources, comme les plans d’assurance-incendie, indiquent parfois les usages de la propriété à des dates précises et révèlent des caractéristiques et des activités qui pourraient soulever des préoccupations environnementales, alors que les répertoires locaux des rues peuvent indiquer les activités possiblement préoccupantes du propriétaire ou du locataire précédent à partir de l’adresse, plutôt que le nom de l’installation.

Avec toutes ces informations importantes en main, l’acheteur peut prendre une décision éclairée concernant l’acquisition, le réaménagement ou le financement d’une propriété. En enquêtant systématiquement sur la probabilité de contamination environnementale, une EES Phase 1 aide le client à gérer les risques et à prendre des décisions éclairées dans les premières étapes du projet.

Grâce à la détermination de la présence de préoccupations environnementales, ou de leur absence, dès le début du projet, une EES Phase 1 permet au client :

• de négocier un ajustement du prix ou les modalités du contrat en fonction des risques;
• d’établir un budget pour des études supplémentaires, des mesures de réhabilitation ou une assurance responsabilité, le cas échéant;
• d’évaluer son admissibilité aux mesures de protection de la responsabilité du propriétaire de terrain (landowner liability protection ou LLP);
• de décider de poursuivre le processus, de renégocier ou d’abandonner la transaction avant d’y engager un grand nombre de ressources;
• de démontrer sa vérification diligente aux prêteurs, aux investisseurs et aux organismes de réglementation.

La définition des conditions environnementales reconnues a ses limites. Ces conditions font référence aux déversements, probables ou confirmés, de substances dangereuses provenant de sources précises et définies par le CERCLA. Toutefois, certains contaminants n’ont pas de source identifiable, se trouvent couramment dans l’environnement ou ne sont pas classés comme étant des substances dangereuses par le CERCLA, comme les produits pétroliers. De plus, la définition de déversement du CERCLA pourrait ne pas englober la contamination présente. La détermination d’un déversement « probable » exige des preuves et une expertise, et non un simple langage suggestif.

La présence de substances perfluoroalkylées et polyfluoroalkylées (PFAS) est rarement incluse dans la définition d’une condition environnementale reconnue. La contamination diffuse, comme les PFAS, qui se trouve dans la majorité des humains, ne respecte pas cette définition. Selon cette dernière, une installation ou une source définie par le CERCLA doit avoir subi un déversement confirmé ou probable de PFAS qui a contaminé le site visé par l’EES Phase 1. Une présence probable à elle seule ne constitue donc pas une condition environnementale reconnue.

Les recommandations ne font pas partie d’une EES Phase 1 et ne sont pas exigées par l’American Society for Testing and Materials (ASTM). Les utilisateurs et utilisatrices doivent décider s’ils et elles veulent des recommandations concernant les prochaines demandes ou les services nécessaires, car elles sont facultatives et peuvent aider à évaluer la responsabilité ou les risques pour l’environnement. Toutefois, les professionnels et professionnelles de l’environnement doivent éviter de formuler des recommandations non sollicitées sans comprendre la tolérance au risque de l’utilisateur ou utilisatrice, l’usage visé pour la propriété et les raisons derrière l’EES Phase 1. Les recommandations superflues font parfois en sorte que les utilisateurs et utilisatrices ignorent l’avis de leur entreprise d’expertise-conseil ou doivent débourser des frais supplémentaires si les prêteurs exigent d’autres travaux.